Preisuntergrenze der Ferienwohnung: Mindestpreis richtig berechnen

Die Preisuntergrenze Ihrer Ferienwohnung ist der niedrigste Nachtpreis, bei dem eine Buchung Ihnen kein Geld kostet. Sie berechnen sie in zwei Stufen. Die kurzfristige Preisuntergrenze deckt nur die variablen Kosten eines Aufenthalts, also Reinigung, Wäsche, Verbrauch und Plattformprovision. Die langfristige Preisuntergrenze deckt zusätzlich Ihre Fixkosten über das Jahr. Wenn Sie beide Werte kennen, legen Sie im Kalender oder im Pricing-Tool einen Mindestpreis fest, der Ihre Ferienwohnung auch in schwachen Wochen wirtschaftlich hält. In diesem Leitfaden finden Sie die Formeln, ein durchgerechnetes Beispiel und die Regeln, nach denen wir Mindestpreise in der Praxis setzen.

TL;DR

• Kurzfristige Preisuntergrenze = variable Kosten pro Aufenthalt ÷ Anzahl Nächte + variable Kosten pro Nacht, anschließend durch (1 − Provisionssatz) geteilt.
• Langfristige Preisuntergrenze = kurzfristige Untergrenze + Fixkosten pro Jahr ÷ realistisch erwartete Buchungsnächte.
• Die Provision wird auf den Bruttopreis berechnet. Deshalb teilen Sie durch (1 − Provision) und schlagen sie nicht einfach obendrauf.
• Ein-Nacht-Aufenthalte haben eine deutlich höhere Untergrenze als längere Aufenthalte. Mindestpreis und Mindestaufenthalt gehören zusammen.
• Unter die kurzfristige Untergrenze gehen Sie nie. Zwischen kurz- und langfristiger Untergrenze verkaufen Sie nur gezielt, etwa für Lücken oder in der Nebensaison.

Inhaltsverzeichnis

• Was die Preisuntergrenze bei Ferienwohnungen bedeutet
• Welche Kosten in die Berechnung gehören
• Preisuntergrenze berechnen: Schritt für Schritt
• Rechenbeispiel: Zwei-Zimmer-Ferienwohnung
• Mindestpreis im Kalender festlegen: drei Regeln
• Plattformgebühren, Direktbuchungen und Rabattanfragen
• Typische Fehler bei der Preisuntergrenze
• Unsere Sicht: Die Untergrenze ist ein Werkzeug, kein Preis
• Preisstrategie mit RM Hospitality
• Häufige Fragen zur Preisuntergrenze
• Quellen

Was die Preisuntergrenze bei Ferienwohnungen bedeutet

Der Begriff stammt aus der Kostenrechnung und wird in der Hotellerie seit Langem genutzt. Für Ferienwohnungen funktioniert er genauso, nur mit anderen Kostenblöcken. Der DEHOGA NRW beschreibt in seinem Leitfaden zu Kosten und Preisuntergrenze, dass Zimmerpreise ebenso sorgfältig kalkuliert werden sollten wie Speisen in der Gastronomie und dass auch Nebenerlöse zur Deckung der Fixkosten beitragen.

Die beiden Untergrenzen unterscheiden sich so:

Wichtig ist die Logik dahinter: Ihre Fixkosten fallen an, ob die Wohnung belegt ist oder nicht. Eine Buchung knapp über der kurzfristigen Untergrenze ist deshalb besser als eine leere Nacht, weil sie einen kleinen Beitrag zu den Fixkosten leistet. Dieser Beitrag heißt Deckungsbeitrag. Wenn Sie aber zu oft so tief verkaufen, decken Sie Ihre Fixkosten über das Jahr nicht und arbeiten trotz guter Auslastung mit Verlust.

Begriffe wie ADR, Auslastung oder RevPAR, die bei der Bewertung Ihrer Preise ebenfalls eine Rolle spielen, finden Sie kompakt in unserem Vacation-Rental-Glossar.

Welche Kosten in die Berechnung gehören

Der häufigste Fehler ist eine unvollständige Kostenliste. Teilen Sie Ihre Kosten in drei Gruppen.

Variable Kosten pro Aufenthalt

Diese Kosten fallen einmal pro Buchung an, egal ob der Gast eine oder sieben Nächte bleibt:

• Endreinigung (eigenes Personal oder Reinigungsdienst)
• Wäsche: Bettwäsche, Handtücher, Geschirrtücher inklusive Transport
• Begrüßungs- und Verbrauchsartikel: Kaffee, Seife, Toilettenpapier, Spülmittel
• Schlüsselübergabe, falls Sie dafür bezahlen
• anteilige Kosten für Check-in-Kommunikation, wenn ein Dienstleister sie übernimmt

Variable Kosten pro Nacht

Diese Kosten steigen mit jeder belegten Nacht:

• Strom, Wasser, Heizung über dem Leerstands-Grundverbrauch
• Verschleiß an Bettwäsche und Ausstattung
• Zwischenreinigung bei langen Aufenthalten
• Provision der Buchungsplattform oder Ihres Channel-Managers, wenn sie umsatzabhängig ist

Die Provision behandeln Sie gesondert, weil sie ein Prozentsatz vom Preis ist und kein fester Betrag. Den genauen Satz finden Sie in Ihrem Vertrag oder im Partnerbereich der jeweiligen Plattform. Er kann je nach Modell, Programm und Vertrag unterschiedlich ausfallen.

Fixkosten pro Jahr

Diese Kosten laufen unabhängig von Buchungen:

• Finanzierung oder Miete, Hausgeld bzw. Nebenkosten
• Versicherungen (Gebäude, Hausrat, Haftpflicht für Vermieter)
• Internet, Rundfunkbeitrag, Software und Schließsystem
• Grundsteuer und Gebühren
• Instandhaltungsrücklage für Möbel, Geräte und Renovierung
• Steuerberatung, Fotos, Inseratspflege

Kurtaxe oder Übernachtungssteuer reichen Sie in der Regel an den Gast weiter und rechnen sie nicht in die Untergrenze ein. Ob Ihre Preise brutto oder netto zu verstehen sind und welche Umsatzsteuer gilt, klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Das hängt davon ab, ob Sie umsatzsteuerpflichtig sind oder die Kleinunternehmerregelung nutzen.

Preisuntergrenze berechnen: Schritt für Schritt

Mit diesen fünf Schritten kommen Sie von Ihrer Kostenliste zum Mindestpreis.

1. Variable Kosten pro Aufenthalt addieren. Reinigung, Wäsche, Verbrauchsartikel und weitere Kosten pro Buchung ergeben den Betrag V(A).
2. Variable Kosten pro Nacht bestimmen. Verbrauch und Verschleiß ergeben den Betrag V(N).
3. Auf die Aufenthaltsdauer verteilen. Kosten pro Nacht = V(A) ÷ Nächte + V(N). Rechnen Sie das für 1, 2, 3 und 7 Nächte, damit Sie sehen, wie stark die Dauer wirkt.
4. Provision herausrechnen. Kurzfristige Preisuntergrenze = Kosten pro Nacht ÷ (1 − Provisionssatz). Bei 15 % teilen Sie also durch 0,85.
5. Fixkosten ergänzen. Fixkosten pro Nacht = Fixkosten pro Jahr ÷ erwartete Buchungsnächte. Langfristige Preisuntergrenze = (Kosten pro Nacht + Fixkosten pro Nacht) ÷ (1 − Provisionssatz).

Warum teilen statt aufschlagen? Die Plattform berechnet ihre Provision auf den Endpreis. Wenn Sie 40 € Kosten haben und 15 % aufschlagen, verlangen Sie 46 €. Davon gehen 15 %, also 6,90 €, an die Plattform, und Ihnen bleiben 39,10 €. Sie liegen damit unter Ihren Kosten. Mit 40 € ÷ 0,85 = 47,06 € bleiben nach Provision genau 40 € übrig.

Bei der Zahl der erwarteten Buchungsnächte sollten Sie vorsichtig sein. Nehmen Sie den Wert aus Ihrem letzten vollen Jahr oder, bei neuen Objekten, eine konservative Schätzung. Wer mit einer zu hohen Auslastung rechnet, verteilt die Fixkosten auf zu viele Nächte und setzt die langfristige Untergrenze zu niedrig an.

Rechenbeispiel: Zwei-Zimmer-Ferienwohnung

Die folgenden Zahlen sind Beispielannahmen. Setzen Sie Ihre eigenen Werte ein.

Annahmen:

• Endreinigung: 55 €
• Wäsche: 18 €
• Verbrauchsartikel: 4 €
• Variable Kosten pro Aufenthalt V(A): 77 €
• Verbrauch und Verschleiß pro Nacht V(N): 6 €
• Plattformprovision: 15 %
• Fixkosten pro Jahr: 9.600 €
• Erwartete Buchungsnächte: 220

Kurzfristige Preisuntergrenze je nach Aufenthaltsdauer:

Langfristige Preisuntergrenze:

Fixkosten pro Nacht: 9.600 € ÷ 220 = 43,64 €. Bei einer durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von drei Nächten ergibt das (31,67 € + 43,64 €) ÷ 0,85 = 88,60 € pro Nacht.

Das Beispiel zeigt drei Dinge:

• Eine einzelne Nacht ist teuer. Für eine Ein-Nacht-Buchung brauchen Sie fast 98 €, nur damit die Buchung keinen Verlust bringt. Für drei Nächte reichen gut 37 €.
• Fixkosten bestimmen die Planung. Mehr als die Hälfte der langfristigen Untergrenze entfällt hier auf Fixkosten. Sinkt die Auslastung auf 180 Nächte, steigt der Fixkostenanteil auf 53,33 € pro Nacht und die langfristige Untergrenze auf 100,14 €.
• Die Reinigungsgebühr verschiebt die Rechnung. Wenn Sie dem Gast eine separate Reinigungsgebühr berechnen, deckt sie einen Teil von V(A). Ihre Untergrenze für den Nachtpreis sinkt dann entsprechend. Prüfen Sie dabei, ob Ihre Plattform auch auf die Reinigungsgebühr Provision berechnet, und rechnen Sie diese ebenfalls heraus.

Die langfristige Untergrenze ist noch nicht Ihr Zielpreis. Sie enthält weder Gewinn noch eine Vergütung für Ihre eigene Arbeitszeit. Der Zielpreis liegt in der Hauptsaison deutlich darüber, damit Sie schwache Monate ausgleichen und am Jahresende einen Überschuss erzielen.

Mindestpreis im Kalender festlegen: drei Regeln

Aus den beiden Untergrenzen leiten Sie den Mindestpreis ab, den Sie im Kanal-Manager oder Pricing-Tool hinterlegen. Wir arbeiten mit drei Regeln.

Regel 1: Der Mindestpreis liegt nie unter der kurzfristigen Untergrenze

Die kurzfristige Untergrenze ist Ihre harte Grenze. Darunter kostet jede Buchung Sie Geld. Setzen Sie den technischen Mindestpreis mit etwas Puffer darüber, zum Beispiel 10 bis 15 %, damit unerwartete Kosten wie eine Zusatzreinigung abgedeckt sind. Diesen Puffer legen Sie selbst fest, er ist keine allgemeine Norm.

Regel 2: Mindestpreis und Mindestaufenthalt gemeinsam steuern

Weil kurze Aufenthalte pro Nacht deutlich teurer sind, sollte der Mindestpreis von der Aufenthaltsdauer abhängen. Viele Pricing-Tools erlauben Aufschläge für Ein-Nacht-Buchungen oder unterschiedliche Mindestaufenthalte je nach Wochentag und Saison. Wie Sie diesen Hebel gezielt einsetzen, zeigen wir in unserem Beitrag Mindestaufenthalt: der unterschätzte zweite Preishebel.

Regel 3: Zwischen den Untergrenzen nur gezielt verkaufen

Der Bereich zwischen kurz- und langfristiger Untergrenze ist Ihr Spielraum für:

• Lücken von ein bis zwei Nächten zwischen zwei Buchungen, die sonst leer bleiben
• Last-Minute-Termine in den letzten Tagen vor Anreise
• Nebensaison-Wochen mit schwacher Nachfrage

Außerhalb dieser Fälle sollte Ihr Preis über der langfristigen Untergrenze liegen. Ein dynamisches Pricing-System passt die Preise täglich an Nachfrage, Saison und Buchungsstand an und respektiert dabei den Mindestpreis als Untergrenze. Die Grundlagen erklären wir in Dynamic Pricing für Ferienwohnungen erklärt. Wie die Preisanpassung im Detail abläuft, lesen Sie in Wie dynamische Preisgestaltung wirklich funktioniert.

Plattformgebühren, Direktbuchungen und Rabattanfragen

Online-Plattformen bleiben für die meisten Vermieter der wichtigste Vertriebsweg. Laut Statistischem Bundesamt wurden 2025 in Deutschland 68,3 Millionen Übernachtungen in Ferienunterkünften über die drei großen Plattformen gebucht, 13,0 % mehr als im Vorjahr. Rund 94 % dieser Übernachtungen entfielen auf Betriebe mit weniger als zehn Betten, also genau auf private Vermieter und kleine Anbieter.

Für Ihre Preisuntergrenze bedeutet das: Die Provision ist für viele Gastgeber der größte einzelne variable Kostenblock. Rechnen Sie deshalb pro Kanal eine eigene Untergrenze, wenn sich die Provisionssätze unterscheiden.

Direktbuchungen haben also die niedrigste Untergrenze. Das verleitet manche Vermieter dazu, Direktgästen großzügige Rabatte zu geben, oft auf Nachfrage per E-Mail oder Telefon. Besser ist eine klare Linie: Sie geben die eingesparte Provision ganz oder teilweise als festen, kommunizierten Direktbuchungsvorteil weiter und verhandeln nicht von Fall zu Fall. Das Prinzip kennt man auch aus anderen Branchen: Ein Beitrag darüber, wie feste, transparente Preise Preisverhandlungen überflüssig machen, zeigt, warum klar kommunizierte Festpreise Verhandlungen meist gar nicht erst entstehen lassen. Für Ihre Ferienwohnung heißt das: Rabatte enden immer an Ihrer berechneten Untergrenze, nie darunter.

Typische Fehler bei der Preisuntergrenze

Diese Fehler sehen wir bei Eigentümern immer wieder:

• Provision vergessen oder falsch aufgeschlagen. Die Untergrenze liegt dann einige Euro zu tief, bei jeder einzelnen Buchung.
• Nur mit Durchschnittsaufenthalt rechnen. Eine Ein-Nacht-Buchung kann bei gleichem Mindestpreis Verlust bringen, obwohl die Rechnung für drei Nächte aufgeht.
• Zu optimistische Auslastung. Wer 300 Nächte ansetzt und 200 erreicht, verteilt die Fixkosten auf zu viele Nächte.
• Rücklagen ignorieren. Ein neues Sofa, eine Waschmaschine oder ein Anstrich kommen sicher. Ohne Rücklage sind sie nicht in der Untergrenze enthalten.
• Untergrenze einmal berechnen und nie anpassen. Reinigungspreise, Energiekosten und Provisionen ändern sich. Prüfen Sie Ihre Werte mindestens einmal im Jahr und nach jeder größeren Kostenänderung.
• Mindestpreis mit Zielpreis verwechseln. Wer dauerhaft am Mindestpreis verkauft, ist zwar voll belegt, verdient aber nichts.

Wer seine Zahlen gern in einer Tabelle pflegt, legt sich ein einfaches Blatt mit den drei Kostengruppen, den Formeln aus diesem Leitfaden und einer Zeile pro Kanal an. So sehen Sie bei jeder Kostenänderung sofort, wie sich Ihre Untergrenze verschiebt.

Unsere Sicht: Die Untergrenze ist ein Werkzeug, kein Preis

In der Verwaltung von Ferienwohnungen, Gästehäusern und kleinen Hotels sehen wir zwei Muster. Ein Teil der Eigentümer kennt seine Untergrenze gar nicht und verkauft in der Nebensaison ohne es zu merken mit Verlust. Der andere Teil kennt sie und setzt sie als festen Preis für das ganze Jahr ein. Dann fehlt in der Hauptsaison Umsatz, den die schwachen Monate dringend bräuchten.

Wir behandeln die Preisuntergrenze deshalb als Leitplanke. In unserer Software CENTCOM ist sie die feste Grenze, unter die die dynamische Preisoptimierung nicht geht. Darüber passt sich der Preis an Nachfrage, Saison, Wochentag und Buchungsstand an. Der Mindestaufenthalt wird dabei mitgesteuert, damit kurze Aufenthalte nur dann in den Kalender kommen, wenn sie sich rechnen.

Genauso wichtig ist Transparenz. Eigentümer sollten jederzeit sehen können, zu welchem Preis eine Nacht verkauft wurde und was nach Provision und Kosten übrig bleibt. Deshalb sehen unsere Kunden jede Buchung und jeden Umsatz live im Owner-Dashboard und behalten die Kontrolle über ihre Entscheidungen, auch über den Mindestpreis selbst.

— RM

Preisstrategie mit RM Hospitality

Sie möchten Ihren Mindestpreis nicht nur einmal berechnen, sondern laufend sauber steuern? Mit RM Revenue übernehmen wir für 249 € pro Monat Ihr Revenue Management, von der Kalkulation Ihrer Untergrenzen bis zur täglichen Preisoptimierung. Wenn Sie lieber selbst steuern und nur eine zweite Meinung zu Ihren Zahlen möchten, bietet unser Revenue Monitoring ab 79 € pro Monat regelmäßige Auswertungen. Und wer den Betrieb komplett abgeben möchte, findet unsere Co-Hosting-Pakete RM Hosting Starter (15 %), Growth (20 %) und Full Service (25 %) auf der Preisübersicht.

Mehr Hintergrund zur laufenden Preissteuerung finden Sie auf unserer Seite zum Revenue Management für Ferienwohnungen.

Häufige Fragen zur Preisuntergrenze

Wie berechne ich die Preisuntergrenze meiner Ferienwohnung?

Addieren Sie die variablen Kosten pro Aufenthalt, teilen Sie sie durch die Zahl der Nächte und addieren Sie die variablen Kosten pro Nacht. Teilen Sie das Ergebnis durch (1 − Provisionssatz), dann haben Sie die kurzfristige Untergrenze. Für die langfristige Untergrenze addieren Sie vor dem Teilen die Fixkosten pro Jahr geteilt durch die erwarteten Buchungsnächte.

Was ist der Unterschied zwischen kurzfristiger und langfristiger Preisuntergrenze?

Die kurzfristige Untergrenze deckt nur die Kosten, die durch eine Buchung entstehen. Die langfristige Untergrenze deckt zusätzlich alle Fixkosten wie Finanzierung, Versicherung und Rücklagen. Kurzfristig dürfen Sie für einzelne Lücken bis zur kurzfristigen Grenze gehen, über das Jahr müssen Ihre Preise im Schnitt über der langfristigen Grenze liegen.

Wie hoch sollte der Mindestpreis im Pricing-Tool sein?

Setzen Sie ihn mit einem Puffer über die kurzfristige Untergrenze, abhängig vom Mindestaufenthalt. Für Ein-Nacht-Buchungen brauchen Sie einen höheren Mindestpreis oder einen Aufschlag als für längere Aufenthalte. Prüfen Sie den Wert mindestens einmal im Jahr und immer dann, wenn sich Reinigungskosten oder Provisionen ändern.

Gehört die Kurtaxe in die Preisuntergrenze?

In der Regel nicht, denn die Kurtaxe oder Übernachtungssteuer wird an den Gast weitergegeben und an die Gemeinde abgeführt. Die genauen Regeln legt Ihre Gemeinde fest. Fragen zur Umsatzsteuer auf Ihre Übernachtungspreise klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.

Wie oft sollte ich die Preisuntergrenze neu berechnen?

Mindestens einmal pro Jahr, idealerweise vor der Planung der neuen Saisonpreise. Zusätzlich immer dann, wenn sich ein großer Kostenblock ändert, etwa ein neuer Reinigungsdienst, ein neuer Provisionssatz oder eine deutlich andere Auslastung als geplant.

Quellen

• DEHOGA NRW: Kosten und die Preisuntergrenze (PDF)
• Statistisches Bundesamt: 68,3 Millionen über Online-Plattformen gebuchte Übernachtungen in Ferienunterkünften 2025
• castcall: Preisverhandlungen vermeiden

Empfehlungen

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