Ferienwohnung privat oder gewerblich vermieten: Leitfaden 2026

Ob Sie Ihre Ferienwohnung privat oder gewerblich vermieten, entscheiden nicht Sie per Formular. Es hängt davon ab, wie Sie vermieten. Solange Sie Wohnraum überlassen und nur übliche Leistungen wie Endreinigung und Bettwäsche anbieten, bleibt es in der Regel private Vermögensverwaltung. Sobald Ihr Angebot einem Hotelbetrieb ähnelt, etwa mit Frühstück, täglicher Reinigung oder ständig besetztem Empfang, wird daraus ein Gewerbe. Dann gelten Gewerbeanmeldung, Gewerbesteuer und eine andere Buchführung. In diesem Leitfaden finden Sie die Kriterien, die steuerlichen Unterschiede, die neuen Regeln aus 2026 und die Schritte, falls Sie ein Gewerbe anmelden müssen.

Kurz gesagt

• Privat ist der Normalfall: Die Vermietung einer Ferienwohnung gilt grundsätzlich als Vermögensverwaltung. Die Einnahmen versteuern Sie als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
• Gewerblich wird es durch hoteltypische Zusatzleistungen und eine Organisation, die einem Beherbergungsbetrieb gleicht. Entscheidend ist immer das Gesamtbild im Einzelfall.
• Umsatzsteuer betrifft beide Varianten: Für kurzfristige Beherbergung gilt der ermäßigte Satz von 7 Prozent, für Frühstück und andere Extras der Regelsatz von 19 Prozent.
• Gewerbesteuer fällt erst über dem Freibetrag an: Für Einzelunternehmer liegt er bei 24.500 € Gewinn pro Jahr.
• 2026 kommen neue Regeln für Kurzzeitvermietung und möbliertes Wohnen. Prüfen Sie Ihr Modell, bevor Sie Preise und Verträge festlegen.

Inhaltsverzeichnis

• Privat oder gewerblich: was der Unterschied rechtlich bedeutet
• Ab wann gilt eine Vermietung als gewerblich?
• Steuern im Vergleich: Einkommen-, Gewerbe- und Umsatzsteuer
• Gewerbe anmelden für die Vermietung: so gehen Sie vor
• Neue Regeln 2026: Kurzzeitvermietung und möbliertes Wohnen
• Ist es besser, privat oder gewerblich zu vermieten?
• Unsere Sicht: Mehr Umsatz entsteht durch Steuerung, nicht durch Extras
• Professionell vermieten, ohne selbst alles zu organisieren
• Häufige Fragen
• Quellen

Privat oder gewerblich: was der Unterschied rechtlich bedeutet

Im deutschen Recht gilt die Vermietung von Immobilien zunächst als Nutzung des eigenen Vermögens. Wer eine Wohnung an Gäste überlässt, verwaltet sein Vermögen. Ein Unternehmen im Sinne des Gewerberechts betreibt er damit noch nicht. Die IHK Köln beschreibt diese Abgrenzung so: Die Vermietung von Ferienwohnungen kann bloße Vermögensverwaltung oder eine gewerbliche Tätigkeit sein, und es kommt auf das Gesamtbild an.

Für Sie als Eigentümer hat diese Einordnung drei praktische Folgen:

• Steuerart: Private Vermieter erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Gewerbliche Vermieter erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb.
• Pflichten: Ein Gewerbe müssen Sie beim Gewerbeamt anmelden, und es kann Gewerbesteuer anfallen.
• Vermögen: Im Gewerbe kann die Wohnung zum Betriebsvermögen werden. Das wirkt sich später auch auf einen möglichen Verkauf aus.

Wichtig: Ein Inserat auf einer Buchungsplattform oder ein Schild am Haus macht Sie noch nicht zum Gewerbetreibenden. Auch die Zahl der Buchungen allein entscheidet nicht. Maßgeblich ist, welche Leistungen Sie Ihren Gästen anbieten und wie Ihr Betrieb organisiert ist.

Ab wann gilt eine Vermietung als gewerblich?

Der Bundesfinanzhof hat die Linie klar gezogen: Nur Zusatzleistungen, die nicht üblicherweise mit der Wohnungsvermietung verbunden sind, können eine Vermietung als gewerblich prägen. Es geht also nicht darum, wie professionell Sie auftreten. Es geht darum, ob Ihr Angebot über das hinausgeht, was zu einer gewöhnlichen Wohnungsüberlassung gehört.

Auch die IHK Schwerin betont, dass es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt. In der Praxis zählen vor allem diese Punkte:

Keines dieser Merkmale entscheidet allein. Eine Endreinigung und frische Bettwäsche gehören zur üblichen Ferienwohnung. Wer aber Frühstück serviert, täglich reinigt und einen Empfang betreibt, nähert sich dem Bild eines Beherbergungsbetriebs.

Was das für Ihre Planung bedeutet

Viele Gastgeber werden nicht bewusst gewerblich. Es passiert über einzelne Extras, die sich mit der Zeit summieren. Prüfen Sie Ihr Angebot deshalb einmal im Jahr mit einer einfachen Frage: Bekommt mein Gast eine Wohnung oder einen Hotelservice? Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie die Einordnung vor dem Start oder vor einer Angebotserweiterung von Ihrer Steuerberatung bestätigen. Das ist günstiger als eine spätere Korrektur durch das Finanzamt.

Gut zu wissen: Auch ein hoher Grad an Organisation und Automatisierung ändert die Einordnung nicht automatisch. Eine digitale Schlüsselübergabe, automatische Nachrichten oder ein professionell gesteuerter Reinigungsplan sind Werkzeuge, keine hoteltypischen Zusatzleistungen. Entscheidend bleibt, was beim Gast ankommt.

Steuern im Vergleich: Einkommen-, Gewerbe- und Umsatzsteuer

Die steuerlichen Unterschiede sind der Hauptgrund, warum Eigentümer die Frage privat oder gewerblich stellen. Hier der Überblick:

Umsatzsteuer: betrifft auch private Vermieter

Ein häufiger Irrtum: Wer privat vermietet, glaubt, mit der Umsatzsteuer nichts zu tun zu haben. Bei Ferienwohnungen ist das anders, denn die kurzfristige Beherbergung ist umsatzsteuerlich eine eigene Leistung. Laut § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG gilt für die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält, der ermäßigte Satz von 7 Prozent. Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, etwa Frühstück, unterliegen dem Regelsatz von 19 Prozent.

Ein Beispiel: Sie vermieten eine Wohnung für 120 € pro Nacht und bieten ein Frühstückspaket für 15 € an. Auf die 120 € entfallen 7 Prozent, auf das Frühstück 19 Prozent. Ihre Rechnungen müssen beides getrennt ausweisen.

Bei kleinen Umsätzen können Sie unter Umständen die Kleinunternehmerregelung nutzen und auf den Ausweis der Umsatzsteuer verzichten. Die Umsatzgrenzen wurden in den vergangenen Jahren angepasst. Lassen Sie sich die aktuell geltenden Werte und die Folgen für den Vorsteuerabzug von Ihrer Steuerberatung erklären, bevor Sie sich festlegen.

Gewerbesteuer: erst ab dem Freibetrag

Sind Sie gewerblich tätig, fällt Gewerbesteuer an, allerdings nicht ab dem ersten Euro. Für Einzelunternehmer gilt ein Freibetrag von 24.500 € Gewinn pro Jahr. Liegt Ihr Gewinn darunter, zahlen Sie keine Gewerbesteuer. Darüber hängt die Höhe vom Hebesatz Ihrer Gemeinde ab. Ein typischer Fehler: Eigentümer planen mit dem Umsatz und vergessen, dass bei steigender Auslastung auch die Gewerbesteuer greifen kann. Rechnen Sie deshalb mit dem Gewinn nach Kosten, nicht mit dem Umsatz.

Eigennutzung und Gewinnerzielungsabsicht

Nutzen Sie die Ferienwohnung teilweise selbst, achtet das Finanzamt besonders darauf, ob Sie überhaupt mit der Absicht vermieten, Einkünfte zu erzielen. Der Bundesfinanzhof verlangt dafür eine Prognose anhand aller objektiv erkennbaren Umstände. Wer Verluste geltend machen möchte, sollte Eigennutzung und Vermietungszeiten daher sauber dokumentieren.

Gewerbe anmelden für die Vermietung: so gehen Sie vor

Stellen Sie fest, dass Ihr Angebot gewerblich ist, oder planen Sie bewusst einen Betrieb mit Frühstück und Hotelservice, ist die Anmeldung Pflicht. Die Gewerbeordnung verlangt, dass Sie den Beginn eines stehenden Gewerbes bei der zuständigen Behörde anzeigen. So läuft es in der Praxis ab:

1. Angebot festlegen: Beschreiben Sie schriftlich, welche Leistungen Sie anbieten. Diese Beschreibung brauchen Sie für das Formular und für die Steuerberatung.
2. Gewerbeamt kontaktieren: Zuständig ist das Gewerbe- oder Ordnungsamt der Gemeinde, in der die Wohnung liegt. Viele Kommunen bieten die Anmeldung online an. Die Gebühr legt Ihre Gemeinde fest.
3. Tätigkeit präzise benennen: Formulieren Sie die Tätigkeit genau, zum Beispiel „Vermietung von Ferienwohnungen mit Frühstücksangebot“. Vage Angaben führen zu Rückfragen.
4. Steuerliche Erfassung abwarten: Das Gewerbeamt informiert das Finanzamt. Sie erhalten anschließend den Fragebogen zur steuerlichen Erfassung, in dem Sie unter anderem Ihren erwarteten Umsatz und die Umsatzsteuerfrage angeben.
5. IHK-Mitgliedschaft beachten: Mit der Anmeldung werden Sie in der Regel Mitglied der zuständigen Industrie- und Handelskammer.
6. Ausschank und Speisen prüfen: Planen Sie Verpflegung über ein einfaches Frühstück hinaus, klären Sie, ob gaststättenrechtliche Regeln greifen. Das Gaststättengesetz verweist ergänzend auf die Gewerbeordnung.
7. Buchhaltung einrichten: Trennen Sie Konten, erfassen Sie Einnahmen pro Buchung und weisen Sie Umsatzsteuersätze sauber aus. Automatische Rechnungen für Ihre Ferienwohnung sparen hier viel Handarbeit.

Prüfen Sie zusätzlich, ob Ihre Stadt eine Genehmigung für touristische Vermietung verlangt. Viele Großstädte regeln die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung eigenständig, unabhängig von der Frage privat oder gewerblich.

Neue Regeln 2026: Kurzzeitvermietung und möbliertes Wohnen

Das Bundeskabinett hat im April 2026 einen Gesetzentwurf für einen besseren Schutz im Mietrecht beschlossen. Er schafft erstmals Regeln für Kurzzeitvermietungen und die Vermietung möblierter Wohnungen:

• Zeitliche Höchstgrenze: Kurzzeitvermietungen erhalten eine klare zeitliche Grenze. Nur innerhalb dieses Zeitraums sind sie von der Mietpreisbremse ausgenommen.
• Möblierungszuschlag: Bei vollmöblierten Wohnungen gelten maximal 10 Prozent der Nettokaltmiete als angemessener Zuschlag. Er muss transparent ausgewiesen werden.

Für klassische Ferienwohnungen mit Gästen für wenige Nächte ändert sich wenig. Relevant wird es für Eigentümer, die zwischen Ferienvermietung und längeren Aufenthalten wechseln, etwa für Projektmitarbeiter oder Pendler. Wenn Sie mit Aufenthalten ab vier Wochen planen, sollten Sie Vertrag, Mietdauer und Zuschlag sorgfältig gestalten. Gäste, die länger bleiben, achten zudem stark auf Küche und Nebenkosten, wie ein Vergleich von Extended Stay und Ferienwohnung zeigt. Eine voll ausgestattete Küche ist für diese Zielgruppe oft wichtiger als jedes Extra.

Verfolgen Sie den weiteren Gesetzgebungsprozess, denn Details können sich bis zum Inkrafttreten noch ändern.

Ist es besser, privat oder gewerblich zu vermieten?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Beide Wege haben klare Stärken:

Private Vermietung, die Vorteile:

• Kein Gewerbe, keine Gewerbesteuer, keine IHK-Mitgliedschaft
• Weniger Verwaltungsaufwand und einfachere Steuererklärung
• Die Wohnung bleibt Privatvermögen

Private Vermietung, die Grenzen:

• Ihr Angebot muss sich auf übliche Leistungen beschränken
• Zusatzumsätze wie Frühstück oder Pakete sind kaum möglich, ohne die Einordnung zu gefährden

Gewerbliche Vermietung, die Vorteile:

• Freiheit beim Angebot: Frühstück, Services und Pakete sind möglich
• Klare Struktur für mehrere Einheiten, Personal und Wachstum
• Gewerbesteuer greift erst oberhalb des Freibetrags

Gewerbliche Vermietung, die Nachteile:

• Mehr Pflichten bei Anmeldung, Buchführung und Steuer
• Die Immobilie kann Betriebsvermögen werden, was bei einem späteren Verkauf steuerlich relevant sein kann
• IHK-Beiträge und gegebenenfalls weitere Auflagen

Unsere Faustregel: Wer eine oder wenige Ferienwohnungen ohne Hotelservice betreibt, fährt mit der privaten Vermietung meist einfacher. Wer ein Gästehaus, eine Pension oder Serviced Apartments mit Frühstück und Service führen will, plant den gewerblichen Betrieb besser von Anfang an ein. Die konkrete Entscheidung, gerade mit Blick auf Betriebsvermögen und Verkauf, treffen Sie gemeinsam mit Ihrer Steuerberatung.

Unsere Sicht: Mehr Umsatz entsteht durch Steuerung, nicht durch Extras

In unserer Arbeit mit Eigentümern von Ferienwohnungen, Gästehäusern und kleinen Hotels hören wir oft denselben Gedanken: Mehr Umsatz soll über mehr Leistungen kommen, also Frühstück, Zusatzservices, Pakete. Das kann sinnvoll sein. Es kann aber Ihre rechtliche Einordnung verändern und erhöht den Aufwand.

Bei Ferienwohnungen setzen wir an einer anderen Stelle an. Die größten Hebel liegen aus unserer Sicht bei Preis, Auslastung und Abläufen: dynamische Preise, die sich an Nachfrage und Saison anpassen, schnelle und automatisierte Gästekommunikation und eine zuverlässig geplante Reinigung. Mit unserer Software CENTCOM steuern wir genau diese Bereiche, und Eigentümer sehen jede Buchung und jeden Umsatz in Echtzeit. Im Durchschnitt erzielen unsere Kunden so eine Umsatzsteigerung von 23,5 Prozent bei einer Auslastung von 91 Prozent.

Unser Rat: Klären Sie zuerst die Einordnung mit Ihrer Steuerberatung. Danach holen Sie das Potenzial Ihres Modells mit sauberer Preissteuerung und Revenue Management heraus, statt Ihr Angebot um Leistungen zu erweitern, die Sie eigentlich gar nicht anbieten wollen.

— RM

Professionell vermieten, ohne selbst alles zu organisieren

Ob privat oder gewerblich: Der laufende Betrieb kostet Zeit. Mit RM Hosting übernehmen wir Pricing, Gästekommunikation und Abläufe für Ihre Ferienwohnung, und Sie behalten die volle Kontrolle über alle Entscheidungen. Abgerechnet wird als Anteil am Nettoumsatz, ohne Grundgebühr: Starter mit 15 %, Growth mit 20 % und Full Service mit 25 %. Hinzu kommt eine einmalige Einrichtungsgebühr für Onboarding und Inseraterstellung. Alle Pakete im Detail finden Sie auf unserer Seite mit den Preisen für RM Hosting und CENTCOM. Wenn Sie zuerst wissen möchten, wie das in der Praxis aussieht, lesen Sie, wie Sie Ihre Ferienwohnung verwalten lassen können.

Häufige Fragen

Muss ich für eine einzelne Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden?

In der Regel nicht. Eine einzelne Ferienwohnung mit üblichen Leistungen wie Endreinigung und Bettwäsche gilt meist als private Vermögensverwaltung. Ein Gewerbe wird erst nötig, wenn Sie hoteltypische Zusatzleistungen anbieten und Ihr Betrieb einem Beherbergungsbetrieb ähnelt.

Muss ich als privater Vermieter Umsatzsteuer zahlen?

Grundsätzlich ja, denn die kurzfristige Beherbergung ist umsatzsteuerpflichtig, mit 7 Prozent auf die Übernachtung. Liegen Ihre Umsätze unter den Grenzen der Kleinunternehmerregelung, können Sie auf die Umsatzsteuer verzichten. Klären Sie mit Ihrer Steuerberatung, welche Variante für Sie günstiger ist.

Macht mich eine Verwaltung durch einen Co-Host automatisch gewerblich?

Nein, das ist nicht automatisch der Fall. Für die Einordnung zählt vor allem, welche Leistungen Ihre Gäste erhalten, nicht, wer die Abläufe im Hintergrund organisiert. Lassen Sie Ihre konkrete Konstellation trotzdem einmal steuerlich prüfen.

Welche Nachteile hat die gewerbliche Vermietung?

Sie haben mehr Pflichten: Gewerbeanmeldung, IHK-Mitgliedschaft, aufwendigere Buchführung und Gewerbesteuer oberhalb des Freibetrags. Außerdem kann die Wohnung zum Betriebsvermögen werden, was einen späteren Verkauf steuerlich beeinflussen kann.

Quellen

• IHK Köln: Vermietung von Ferienwohnungen
• IHK Schwerin: Vermietung von Ferienwohnungen
• Bundesfinanzhof: Gewerbliche Vermietungstätigkeit
• Bundesfinanzhof: Teilweise selbstgenutzte Ferienwohnungen
• § 12 UStG: Steuersätze
• Gewerbeordnung (GewO)
• § 31 Gaststättengesetz
• Bundesregierung: Besserer Schutz im Mietrecht

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