Wer in Berlin eine Wohnung an Feriengäste vermietet, nutzt Wohnraum nach dem Gesetz für etwas anderes als zum Wohnen. Das regelt das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG). Ferienvermietung braucht grundsätzlich eine Genehmigung. Einzelne Zimmer in der eigenen Hauptwohnung dürfen Sie mit Registrierungsnummer vermieten. Eine selbst genutzte Nebenwohnung darf mit Genehmigung an höchstens 90 Tagen im Jahr vermietet werden. Seit 2026 gelten außerdem neue Registrierungsregeln der EU. Wir zeigen Ihnen, was erlaubt ist, wie Sie vorgehen, was bei Verstößen droht und wie München die Kurzzeitvermietung regelt.
Kurz gesagt
- Ferienvermietung, gewerbliche Nutzung und längerer Leerstand gelten in Berlin als Zweckentfremdung und brauchen eine Genehmigung des Bezirksamts.
- Bis zu 49 % der Wohnfläche Ihrer selbst genutzten Hauptwohnung dürfen Sie ohne Genehmigung vermieten. Eine Registrierungsnummer brauchen Sie trotzdem.
- Für eine selbst genutzte Nebenwohnung kann eine Genehmigung für höchstens 90 Vermietungstage pro Jahr erteilt werden.
- Ungenehmigte, wiederholte Ferienvermietung soll mit 1.500 bis 2.500 Euro pro Wohnung und Monat geahndet werden. Der gesetzliche Rahmen reicht bis 500.000 Euro.
- Auch München verlangt seit 2026 eine Registrierung für Kurzzeitvermietungen und ahndet Verstöße mit bis zu 500.000 Euro.
Inhaltsverzeichnis
- Was Zweckentfremdung in Berlin bedeutet
- Was sich 2026 geändert hat
- Welche Vermietung in Berlin erlaubt ist
- Schritt für Schritt zur legalen Vermietung in Berlin
- Bußgelder bei Verstößen
- Wie lange eine Wohnung leer stehen darf
- München im Vergleich: Registrierung und Genehmigung
- Unsere Sicht: Rechtssicherheit zuerst, dann Umsatz
- Professionelle Betreuung für Ihre Ferienwohnung
- Häufige Fragen
- Quellen
Was Zweckentfremdung in Berlin bedeutet
Zweckentfremdung heißt: Wohnraum wird für etwas anderes als Wohnen genutzt. Das Bezirksamt Mitte fasst zusammen, dass Zweckentfremdung von Wohnraum in Berlin untersagt ist, solange keine Genehmigung vorliegt. Der Hintergrund ist die angespannte Wohnungslage. Jede Wohnung, die dauerhaft an Touristen geht, fehlt auf dem regulären Mietmarkt.
Nach § 2 Abs. 1 ZwVbG zählen dazu vor allem:
- Ferienvermietung: die wiederholte, tage- oder wochenweise Vermietung an wechselnde Gäste
- Gewerbliche Nutzung: etwa als Büro, Praxis oder Lager
- Bauliche Veränderungen: Umbauten, nach denen sich der Raum nicht mehr zum Wohnen eignet
- Abriss: der Abbruch von Wohnraum
- Leerstand: wenn eine Wohnung länger als drei Monate leer steht, bei Sanierungen länger als zwölf Monate
Wichtig für Gastgeber: Das Gesetz fragt nicht, ob Sie privat oder gewerblich vermieten. Entscheidend ist, wie die Wohnung genutzt wird. Wie die steuerliche und gewerberechtliche Einordnung funktioniert, lesen Sie in unserem Leitfaden Ferienwohnung privat oder gewerblich vermieten.
Was sich 2026 geändert hat
Das Jahr 2026 hat die Berliner Regeln deutlich verändert. Laut Senatsverwaltung gilt seit dem 20. Mai 2026 die EU-Verordnung 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten zu Kurzzeitvermietungen. Am 17. Juni 2026 trat außerdem das vierte Änderungsgesetz zum ZwVbG in Kraft.
Was das in der Praxis bedeutet:
- Registrierung wird zum Standard: Jede Einheit, die kurzzeitig vermietet wird, braucht eine Registrierungsnummer, auch wenn keine Genehmigung nötig ist.
- Mehr Transparenz für Behörden: Die Verordnung regelt den Datenaustausch zwischen Plattformen und Behörden. Inserate ohne gültige Nummer fallen dadurch schneller auf.
- Einheitlichere Verfahren: Die EU-Verordnung führt in Berlin wie in München zu strengeren, aber klarer aufgebauten Registrierungssystemen.
Wie die Verwaltung das Gesetz anwendet, steht in den Ausführungsvorschriften zum Zweckentfremdungsverbot, veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin vom 20. Dezember 2024. Prüfen Sie vor dem Start immer die aktuelle Fassung auf berlin.de, denn Gesetz und Verwaltungspraxis werden regelmäßig angepasst.
Welche Vermietung in Berlin erlaubt ist
Airbnb ist in Berlin nicht verboten. Erlaubt ist aber nur, was in eines der vorgesehenen Modelle passt. Die folgende Übersicht zeigt die typischen Fälle.
| Situation | Genehmigung nötig? | Registrierungsnummer | Grenze |
|---|---|---|---|
| Zimmer in der selbst genutzten Hauptwohnung | Nein, bis 49 % der Wohnfläche | Ja | Mindestens 51 % der Fläche nutzen Sie selbst |
| Ganze Hauptwohnung während Ihrer Abwesenheit | Ja | Ja | Das Bezirksamt prüft jeden Fall einzeln |
| Selbst genutzte Nebenwohnung | Ja | Ja | Höchstens 90 Tage pro Jahr |
| Reine Ferienwohnung ohne eigene Nutzung | Ja | Ja | Abwägung, eine Genehmigung ist die Ausnahme |
Zimmer in der eigenen Hauptwohnung
Das ist der einfachste Weg. Sie wohnen selbst in der Wohnung und vermieten einzelne Zimmer an Gäste. Solange die vermietete Fläche höchstens 49 % der Gesamtwohnfläche ausmacht, brauchen Sie keine Genehmigung. Die Einheit muss aber registriert sein, und die Nummer gehört in jedes Inserat.
Die ganze Hauptwohnung während Ihrer Abwesenheit
Sie sind im Sommer drei Wochen verreist und möchten die Wohnung in dieser Zeit vermieten? Das ist möglich, braucht aber eine Genehmigung. Inserieren Sie die Wohnung erst, wenn Sie den Bescheid des Bezirksamts haben.
Die selbst genutzte Nebenwohnung
Viele Pendler, Wochenendberliner und Menschen mit Arbeitsplatz in zwei Städten haben eine Nebenwohnung in Berlin. Für sie gibt es eine klare Regel: Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn die Vermietung auf höchstens 90 Tage im Jahr begrenzt ist. Voraussetzung ist, dass Sie die Wohnung tatsächlich selbst nutzen.
Die reine Ferienwohnung als Investment
Wer eine Wohnung kauft, um sie nur an Feriengäste zu vermieten, hat in Berlin die schlechtesten Karten. Die Behörden wägen im Genehmigungsverfahren ab: Ihr privates Interesse an der Nutzung steht gegen das öffentliche Interesse, Wohnraum zu erhalten. In der Regel überwiegt das öffentliche Interesse. Ausnahmen sind möglich, etwa wenn vorrangige öffentliche oder schutzwürdige private Interessen nachgewiesen werden. Rechnen Sie aber nicht damit, dass Ihr Fall eine solche Ausnahme ist.
Eine Alternative ist die mittelfristige Vermietung, zum Beispiel an Projektmitarbeitende oder Studierende für mehrere Monate. Ob das als Wohnnutzung gilt, hängt vom Einzelfall ab. Wann sich dieses Modell wirtschaftlich rechnet, erklären wir im Beitrag zu Aufenthalten ab vier Wochen. Klären Sie die rechtliche Einordnung vor dem Start mit dem zuständigen Bezirksamt oder einer Fachanwältin für Miet- und Verwaltungsrecht.
Schritt für Schritt zur legalen Vermietung in Berlin
So gehen Sie vor, wenn Sie in Berlin an Kurzzeitgäste vermieten möchten:
- Nutzungsmodell festlegen: Zimmer in der Hauptwohnung, ganze Hauptwohnung bei Abwesenheit oder Nebenwohnung. Davon hängt ab, ob Sie nur registrieren oder zusätzlich eine Genehmigung beantragen.
- Eigentum oder Mietvertrag prüfen: Als Mieter brauchen Sie zusätzlich die Erlaubnis Ihres Vermieters. Als Wohnungseigentümer prüfen Sie die Teilungserklärung und die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.
- Registrierungsnummer beantragen: Zuständig ist das Bezirksamt, in dem die Wohnung liegt. Den Einstieg finden Sie über das Serviceportal zur Genehmigung bei Zweckentfremdung.
- Genehmigung beantragen, falls nötig: Bei einer Nebenwohnung oder der ganzen Hauptwohnung stellen Sie den Antrag beim Bezirksamt und legen Nachweise zur eigenen Nutzung bei, etwa die Meldebescheinigung.
- Nummer in jedes Inserat eintragen: auf allen Plattformen und auf Ihrer eigenen Website.
- Belegungstage dokumentieren: Gerade bei der 90-Tage-Grenze für Nebenwohnungen sollten Sie jede Buchung nachvollziehbar festhalten.
- Weitere Pflichten erfüllen: Dazu gehören die Übernachtungsteuer, die Meldepflicht für Gäste und die steuerliche Erfassung Ihrer Einnahmen.
Wenn Sie neu einsteigen, finden Sie in unserem Überblick Airbnb starten in Deutschland die weiteren Schritte von der Ausstattung bis zum ersten Inserat.
Bußgelder bei Verstößen
Berlin kontrolliert konsequent, und die Bußgelder sind hoch. Nach § 7 Abs. 4 ZwVbG können Verstöße mit bis zu 500.000 Euro geahndet werden. Wie hoch das Bußgeld im Einzelfall ausfällt, regelt die Senatsverwaltung über Rahmenbeträge. Laut der Mitteilung 1/2026 zu den Bußgeld-Rahmenbeträgen soll ungenehmigte, wiederholte Ferienvermietung mit 1.500 bis 2.500 Euro pro Wohnung und Monat geahndet werden, sofern der wirtschaftliche Vorteil nicht höher liegt.
Ein Rechenbeispiel zeigt, um welche Summen es geht: Wer eine Wohnung ein Jahr lang ohne Genehmigung vermietet, riskiert nach diesen Rahmenbeträgen 18.000 bis 30.000 Euro, bei mehreren Wohnungen entsprechend mehr. Liegt der wirtschaftliche Vorteil über diesen Beträgen, kann das Bußgeld höher ausfallen.
Wenn Sie bereits ohne Registrierung oder Genehmigung vermieten, sprechen Sie mit einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Verwaltungsrecht, bevor Sie sich beim Bezirksamt melden.
Wie lange eine Wohnung leer stehen darf
Auch Leerstand ist Zweckentfremdung. In Berlin gilt eine Wohnung als zweckentfremdet, wenn sie länger als drei Monate leer steht. Bei einer Sanierung verlängert sich die Frist auf zwölf Monate.
Für Gastgeber ist das wichtig, wenn eine Wohnung zwischen zwei Nutzungen pausiert, etwa nach dem Ende einer Ferienvermietung oder vor einem Verkauf. Planen Sie den Übergang so, dass die Wohnung nicht ungewollt zum Leerstand wird. Auch in München kann Leerstand unter die Zweckentfremdungsregeln fallen. Die dort geltenden Fristen klären Sie am besten direkt mit dem Sozialreferat der Stadt, bevor die Wohnung länger ungenutzt bleibt.
München im Vergleich: Registrierung und Genehmigung
Auch in München ist die Kurzzeitvermietung streng geregelt. Grundlage ist die städtische Zweckentfremdungssatzung auf Basis des bayerischen Landesrechts. Die Stadt hat dazu ein Informationsblatt zur Vermietung als Ferienwohnung veröffentlicht. Es beschreibt, in welchem Umfang Sie Ihre eigene Wohnung kurzzeitig vermieten dürfen und wann Sie eine Genehmigung brauchen.
Neu ist die Registrierungspflicht. Eine bayerische Gesetzesänderung vom März 2026 setzt die EU-Verordnung 2024/1028 um und soll Kurzzeitvermietungen transparenter machen. Die Stadt München sieht darin eine langjährige Forderung an den Gesetzgeber erfüllt, weil sie so verlässliche Daten über den Markt bekommt. Das Sozialreferat erwartet eine deutliche Vereinfachung für die Behörde, weil das Register die bisher aufwändige Einzelfallprüfung teilweise ersetzt. Für Gastgeber heißt das: Ein Inserat ohne Nummer fällt schneller auf.
Bei Verstößen drohen auch in München laut Satzung bis zu 500.000 Euro je Verstoß. Wenn Sie in beiden Städten Wohnungen betreiben, sollten Sie Ihre Abläufe nicht einfach von Berlin nach München übertragen. Grenzen, Zuständigkeiten und Nachweise unterscheiden sich, auch wenn beide Städte dasselbe Ziel haben: Wohnraum für die eigene Bevölkerung zu erhalten.
| Punkt | Berlin | München |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) | Städtische Zweckentfremdungssatzung nach bayerischem Landesrecht |
| Registrierung | Pflicht, seit 2026 nach EU-Verordnung | Pflicht, seit der Gesetzesänderung 2026 |
| Zimmer in der Hauptwohnung | Bis 49 % der Fläche ohne Genehmigung | In begrenztem Umfang, siehe Infoblatt der Stadt |
| Nebenwohnung | Genehmigung für bis zu 90 Tage im Jahr möglich | Genehmigung im Einzelfall |
| Bußgeld | Bis 500.000 Euro | Bis 500.000 Euro je Verstoß |
Welche weiteren Pflichten in Bayern auf Sie zukommen, vom Meldeschein bis zur Kurtaxe, haben wir in unserem Beitrag Meldeschein, Kurtaxe und Genehmigungen in Bayern zusammengestellt.
Unsere Sicht: Rechtssicherheit zuerst, dann Umsatz
Wir betreuen Ferienwohnungen, Gästehäuser und kleine Hotels und sehen dabei immer wieder dasselbe: Viele Gastgeber starten mit einem guten Inserat und kümmern sich erst um die Regeln, wenn das Bezirksamt schreibt. Das ist der teuerste Weg.
Wir gehen umgekehrt vor. Zuerst klären wir, welches Nutzungsmodell für die Wohnung rechtlich passt. Dann bauen wir die Vermarktung darauf auf. Gerade in Berlin verändert das die Strategie grundlegend:
- Begrenzte Tage richtig nutzen: Wer eine Nebenwohnung nur an 90 Tagen vermieten darf, sollte diese Tage in die Zeiten mit der höchsten Nachfrage legen. Mit dynamischen Preisen holen Sie aus jedem dieser Tage das Maximum heraus.
- Grenzen im Blick behalten: In unserer Software CENTCOM sehen Eigentümer jede Buchung und jeden Umsatz live. So können Sie die Zahl der Vermietungstage jederzeit nachvollziehen.
- Modelle kombinieren: Wo die Kurzzeitvermietung stark begrenzt ist, kann eine mittelfristige Vermietung die Lücken füllen.
Rechtsberatung ersetzen wir nicht. Wir stellen den Betrieb aber so auf, dass die Regeln eingehalten werden und die Wohnung trotzdem wirtschaftlich läuft.
— RM
Professionelle Betreuung für Ihre Ferienwohnung
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Häufige Fragen
Ist Airbnb in Berlin verboten?
Nein. Sie dürfen bis zu 49 % Ihrer selbst genutzten Hauptwohnung ohne Genehmigung vermieten, brauchen aber eine Registrierungsnummer. Für die ganze Hauptwohnung während Ihrer Abwesenheit oder für eine Nebenwohnung brauchen Sie eine Genehmigung des Bezirksamts. Eine Wohnung nur als Ferienwohnung zu nutzen, wird nur in Ausnahmefällen genehmigt.
Wie viele Tage darf ich meine Nebenwohnung in Berlin vermieten?
Für eine selbst genutzte Nebenwohnung kann eine Genehmigung für höchstens 90 Tage im Jahr erteilt werden. Die Genehmigung gibt es nicht automatisch. Sie müssen sie beim Bezirksamt beantragen und nachweisen, dass Sie die Wohnung selbst nutzen.
Welche Städte haben ein Zweckentfremdungsverbot?
Neben Berlin haben auch andere Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt eigene Regeln, darunter München mit seiner Zweckentfremdungssatzung. Die Grundlage ist jeweils das Landesrecht, die Details legt die Stadt fest. Prüfen Sie deshalb immer die Regeln der Gemeinde, in der Ihre Wohnung liegt.
Brauche ich in München eine Genehmigung für Airbnb?
Das hängt vom Umfang ab. Ihre eigene Wohnung dürfen Sie in begrenztem Umfang kurzzeitig vermieten, darüber hinaus brauchen Sie eine Genehmigung. Seit 2026 gilt außerdem eine Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen.
Quellen
- Zweckentfremdungsverbot, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen
- Zweckentfremdung von Wohnraum in Berlin-Mitte, Bezirksamt Mitte
- Zweckentfremdung von Wohnraum: Genehmigung, Service-Portal Berlin
- Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, Amtsblatt für Berlin Nr. 54/2024
- Mitteilung 1/2026: Neufassung der Bußgeld-Rahmenbeträge
- Informationsblatt zur Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung, Landeshauptstadt München
- Bezirksausschussantrag vom 31.03.2026, Ratsinformationssystem München
- Stellungnahme des Sozialreferats, Ratsinformationssystem München