Ein Long-Stay-Rabatt ist ein prozentualer Preisnachlass für längere Aufenthalte. Auf Airbnb gibt es ihn als Wochenrabatt ab 7 Nächten und als Monatsrabatt ab 28 Nächten, auf Booking.com als eigene Wochen- und Monatsraten. Richtig kalkuliert füllt er Ihren Kalender in der Nebensaison, senkt die Zahl der Wechsel und bringt am Ende mehr Nettoumsatz, obwohl der Preis pro Nacht sinkt. In diesem Leitfaden zeigen wir Ihnen, wie Sie die passende Höhe berechnen, wo Sie den Rabatt einstellen und welche Preisregeln Sie dabei kennen sollten.
Kurz gesagt
- Zwei Stufen: Airbnb unterscheidet einen Wochenrabatt (ab 7 Nächten) und einen Monatsrabatt (ab 28 Nächten). Beide setzen Sie im Inseratskalender unter „Rabatte“.
- Rechnen statt schätzen: Vergleichen Sie den Nettoumsatz einer Langzeitbuchung mit dem, was Sie im selben Zeitraum mit kurzen Aufenthalten realistisch verdienen würden, abzüglich Reinigung und Leerstand.
- Ab 10 % sichtbar: Rabatte ab 10 % zeigt Airbnb Gästen direkt in den Suchergebnissen an.
- Reihenfolge beachten: Airbnb wendet zuerst Preisregeln an, weitere Rabatte rechnen auf dem daraus entstandenen Preis.
- Ab 28 Nächten gelten andere Regeln: eigene Stornierungsbedingung, monatliche Teilzahlungen und mehr Abstimmung mit dem Gast.
Inhaltsverzeichnis
- Was ein Long-Stay-Rabatt genau ist
- Warum sich längere Aufenthalte lohnen
- So berechnen Sie die richtige Rabatthöhe
- Wochen- und Monatsrabatt bei Airbnb einstellen
- Preisregeln bei Airbnb: wie Rabatte zusammenwirken
- Wochen- und Monatsraten bei Booking.com
- Was sich bei Buchungen ab 28 Nächten ändert
- Fünf typische Fehler beim Long-Stay-Rabatt
- Unsere Sicht: Rabatte gehören in eine Preisstrategie
- Long-Stay-Preise professionell steuern lassen
- Häufige Fragen zum Long-Stay-Rabatt
- Quellen
Was ein Long-Stay-Rabatt genau ist
Der Begriff kommt aus der Hotellerie. Dort spricht man auch von einer Long-Stay-Rate: einem eigenen, günstigeren Tarif für Gäste, die mehrere Wochen oder Monate bleiben. Bei Ferienwohnungen setzen Sie meist keinen völlig neuen Tarif an, sondern einen prozentualen Abschlag auf Ihren normalen Preis pro Nacht.
Auf Airbnb ist das klar geregelt. Gastgeber können Wochenrabatte für Buchungen ab 7 Nächten und Monatsrabatte ab 28 Nächten festlegen, um Gäste anzusprechen, die länger bleiben möchten. Bucht ein Gast 28 Nächte oder mehr, greift der Monatsrabatt. Bucht er zwischen 7 und 27 Nächten, gilt der Wochenrabatt.
Wichtig für Ihre Planung: Die beiden Stufen sollten aufeinander aufbauen. Ein Monatsrabatt, der niedriger ist als der Wochenrabatt, sendet ein widersprüchliches Signal. Eine typische Staffelung sieht so aus:
| Aufenthaltsdauer | Rabattstufe | Übliche Logik |
|---|---|---|
| 1 bis 6 Nächte | kein Rabatt | voller Preis, eventuell Mindestaufenthalt |
| 7 bis 27 Nächte | Wochenrabatt | moderater Abschlag, weniger Wechsel |
| ab 28 Nächten | Monatsrabatt | deutlicherer Abschlag, kaum Wechsel, planbarer Umsatz |
Welche Prozentsätze für Ihr Objekt passen, hängt von Lage, Saison und Kosten ab. Genau das berechnen wir weiter unten.
Warum sich längere Aufenthalte lohnen
Längere Buchungen sind kein Randthema mehr. Laut Airbnb entfiel fast jede fünfte gebuchte Nacht auf Aufenthalte von 28 Nächten oder mehr, bezogen auf interne Daten aus 2022 und Anfang 2023. Auch Booking.com beobachtet eine tendenziell steigende durchschnittliche Aufenthaltsdauer seit Anfang 2020 und bietet deshalb eigene Wochen- und Monatsraten an.
Für Sie als Gastgeber bringt ein Long-Stay-Rabatt mehrere Vorteile:
- Weniger Wechsel: Jede Abreise bedeutet Reinigung, Wäsche, Kontrolle und Schlüsselübergabe. Bei einem Monatsgast fällt das einmal an statt sechs- bis zehnmal.
- Weniger Leerstand: Kurze Lücken zwischen Buchungen, die sich schwer füllen lassen, entstehen gar nicht erst.
- Planbarer Umsatz: Ein gebuchter Monat gibt Ihnen Sicherheit, vor allem in schwachen Monaten.
- Neue Zielgruppen: Projektmitarbeiter, Pendler, Menschen im Umzug oder Gäste, die remote arbeiten, suchen gezielt nach Unterkünften für mehrere Wochen. Booking.com nennt für seine Wochenraten ausdrücklich Geschäftsreisende, Familien und inländische Gäste als Zielgruppen.
- Bessere Sichtbarkeit: Rabatte ab 10 % werden in der Suche hervorgehoben.
Wann sich mittelfristige Vermietung besonders rechnet und für welche Objekte sie sich eignet, beschreiben wir ausführlich in unserem Beitrag zu Aufenthalten ab vier Wochen.
So berechnen Sie die richtige Rabatthöhe
Der häufigste Fehler ist ein Rabatt nach Gefühl: 20 %, weil andere Gastgeber 20 % geben. Besser ist ein einfacher Vergleich. Sie stellen gegenüber, was Sie in denselben 28 Nächten mit kurzen Aufenthalten verdienen würden und was Ihnen eine Langzeitbuchung bringt. Airbnb empfiehlt selbst, bei der Festlegung laufende Kosten wie Miete oder Hypothek, Haushaltsausgaben sowie Wartung und Instandhaltung einzubeziehen.
Schritt 1: Realistische Kurzzeit-Auslastung ansetzen
Nehmen Sie nicht Ihre beste Hochsaison-Woche, sondern die Auslastung, die Sie im betreffenden Zeitraum tatsächlich erreichen. Für den November sieht das anders aus als für den August. Kennzahlen wie Auslastung (Occupancy), durchschnittlicher Tagespreis (ADR) und RevPAR erklären wir in unserem Vacation-Rental-Glossar.
Schritt 2: Variable Kosten pro Wechsel erfassen
Rechnen Sie zusammen, was jeder Gästewechsel kostet: Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterial, Ihre eigene Zeit oder die Ihres Teams. Wie Sie die Reinigung sauber kalkulieren, zeigt unser Beitrag zum Thema Reinigungsgebühr festlegen.
Schritt 3: Beide Szenarien vergleichen
Ein Rechenbeispiel mit beispielhaften Werten für eine Ferienwohnung mit 100 € Grundpreis pro Nacht in der Nebensaison:
| Position | Kurzzeitvermietung | Monatsgast mit 20 % Rabatt |
|---|---|---|
| Gebuchte Nächte von 28 | 19,6 (70 % Auslastung) | 28 |
| Preis pro Nacht | 100 € | 80 € |
| Übernachtungsumsatz | 1.960 € | 2.240 € |
| Anzahl Wechsel | 7 | 1 |
| Kosten pro Wechsel (Reinigung, Wäsche, Material) | 70 € | 70 € |
| Wechselkosten gesamt | 490 € | 70 € |
| Ergebnis vor Fixkosten | 1.470 € | 2.170 € |
In diesem Beispiel bringt der Monatsgast trotz 20 % Rabatt rund 700 € mehr. Nebenkosten wie Strom, Heizung und Internet laufen bei voller Belegung etwas höher, das sollten Sie in Ihrer eigenen Rechnung berücksichtigen.
In der Hochsaison kann die Rechnung anders aussehen. Liegt Ihre Auslastung bei 90 % und der Preis bei 140 € pro Nacht, verdienen Sie mit kurzen Aufenthalten deutlich mehr. Deshalb passen Sie den Long-Stay-Rabatt am besten an die Saison an, statt ihn das ganze Jahr gleich zu lassen.
Schritt 4: Die Untergrenze festlegen
Legen Sie fest, welchen Preis pro Nacht Sie auch mit Rabatt nie unterschreiten. Diese Untergrenze deckt Ihre Fixkosten und einen Mindestbeitrag. Wie Sie diesen Wert ermitteln, erklären wir im Beitrag zur Preisuntergrenze der Ferienwohnung.
Wochen- und Monatsrabatt bei Airbnb einstellen
Die Einstellung dauert nur wenige Minuten. Laut Airbnb gehen Sie am Desktop so vor:
- Öffnen Sie den Kalender Ihres Inserats.
- Wählen Sie den Bereich „Rabatte“.
- Wählen Sie den Rabatttyp, also Wochen- oder Monatsrabatt.
- Geben Sie den Prozentsatz ein.
- Klicken Sie auf Speichern.
Die Anleitung von Airbnb zu Wochen- und Monatsrabatten enthält außerdem zwei Regeln, die Sie kennen sollten:
- Rabatte von 10 % oder mehr werden Gästen in den Suchergebnissen angezeigt. Ein Rabatt von 8 % verschenkt also den Sichtbarkeitseffekt.
- Nach Abzug des Rabatts muss der Preis mindestens 10 US-Dollar pro Tag betragen.
Bevor Sie speichern, lohnt sich ein Blick auf die Vorschau. Unter Ihrem Wochen- oder Monatspreis können Sie „Preis für Gäste“ aufrufen und sehen eine Aufschlüsselung von Preis pro Nacht, Gebühren, Rabatten, Steuern und Ihren Einkünften. So prüfen Sie direkt, ob Ihre Rechnung aus dem Beispiel oben aufgeht.
Automatische Monatsersparnis von Airbnb
In manchen Fällen rechnet Airbnb bei Aufenthalten ab 28 Nächten zusätzlich eine eigene Ersparnis für den Gast an. Diese wird vollständig von Airbnb bezahlt und nicht von Ihrer Auszahlung abgezogen. Für Sie bedeutet das: Ihr Angebot wirkt für den Gast attraktiver, ohne dass Ihr Einkommen sinkt.
Preisregeln bei Airbnb: wie Rabatte zusammenwirken
Wer mehrere Preisinstrumente nutzt, muss wissen, in welcher Reihenfolge Airbnb sie anwendet. Sonst ist der Endpreis niedriger als geplant.
Erst Regeln, dann Rabatte
Airbnb wendet zuerst die Preisregeln an und berechnet weitere Rabatte auf Grundlage des daraus entstandenen Preises. Zusätzliche Nachlässe stapeln sich also nicht auf den Grundpreis, sondern auf einen bereits reduzierten Preis.
Regelsätze für die Aufenthaltsdauer
Nutzen Sie die Tools für professionelles Gastgeben, können Sie am Desktop Regelsätze anlegen. Diese erlauben Rabatte für 2 bis 6 Nächte, für 1 Woche bis 3 Wochen und für 4 bis 12 Wochen. Damit staffeln Sie feiner als mit dem einfachen Wochen- und Monatsrabatt, etwa 5 % ab drei Nächten, 12 % ab einer Woche und 20 % ab vier Wochen.
Nicht erstattungsfähiger Rabatt
Bieten Sie zusätzlich die nicht erstattungsfähige Option an, wird dieser 10-%-Rabatt auf den Preis pro Nacht nach Abzug aller sonstigen Rabatte angewendet.
Ein Beispiel zeigt, wie sich das summiert. Grundpreis 100 €, Monatsrabatt 20 %, dann nicht erstattungsfähig 10 %:
- Nach Monatsrabatt: 100 € × 0,80 = 80 €
- Nach nicht erstattungsfähigem Rabatt: 80 € × 0,90 = 72 €
- Gesamtnachlass: 28 %, nicht 30 %
Das ist weniger als die einfache Summe, aber immer noch deutlich. Prüfen Sie deshalb jede Kombination gegen Ihre Preisuntergrenze. Wie Grundpreis, Saisonpreise und Rabatte als Gesamtsystem zusammenspielen, zeigen wir in unserem Beitrag zur Preisstrategie für Airbnb.
Wochen- und Monatsraten bei Booking.com
Auf Booking.com funktioniert der Long-Stay-Rabatt über eigene Ratenkategorien. Statt einen Prozentsatz auf das Inserat zu legen, legen Sie im Extranet eine wöchentliche oder monatliche Rate an, die mit Mindestaufenthalt für längere Buchungen gilt. Ziel ist laut Booking.com, Ihre Unterkunft für Gäste mit längeren Aufenthalten sichtbarer zu machen.
Praktische Hinweise für die Einrichtung:
- Konsistenz zwischen Kanälen: Halten Sie Ihre Long-Stay-Preise auf Airbnb und Booking.com in einer ähnlichen Größenordnung, damit Gäste nicht zwischen den Plattformen wechseln.
- Channel Manager oder PMS nutzen: Arbeiten Sie mit einem Channel Manager, legen Sie die Raten zentral an und prüfen Sie, ob sie korrekt übertragen werden.
- Stornierung pro Rate festlegen: Auf Booking.com hängt die Stornierungsbedingung an der Ratenkategorie. Für Langzeitraten lohnt sich eine eigene, klare Regel.
Was sich bei Buchungen ab 28 Nächten ändert
Mit dem Monatsrabatt ändern sich nicht nur die Preise, sondern auch die Buchungsbedingungen. Darauf sollten Sie vorbereitet sein.
Eigene Stornierungsbedingung
Bei Airbnb gilt ab 28 Nächten automatisch die Stornierungsbedingung für Langzeitaufenthalte. Sie verlangt in der Regel eine 30-tägige Benachrichtigung bei Änderungen an der Buchung. Welche Bedingung für Ihre kürzeren Aufenthalte am besten passt, lesen Sie in unserem Beitrag zur Airbnb-Stornierungsrichtlinie.
Zahlung in Raten
Die Zahlung für den ersten Monat zieht Airbnb im Voraus ein. Bei Aufenthalten über einen Monat hinaus werden weitere Teilzahlungen jeweils zehn Tage im Voraus berechnet. Sie erhalten Ihr Geld also monatlich und nicht als eine Summe.
Betrieb während des Aufenthalts
Ein Monatsgast nutzt die Wohnung wie ein Zuhause. Planen Sie deshalb:
- eine Zwischenreinigung oder einen Wäschewechsel, etwa alle ein bis zwei Wochen, und klären Sie vorab, ob dieser im Preis enthalten ist
- eine gut ausgestattete Küche, eine Waschmaschine und einen ruhigen Arbeitsplatz mit stabilem WLAN
- feste Ansprechzeiten für Fragen und Reparaturen
- einen kurzen Zustandscheck zur Halbzeit, abgestimmt mit dem Gast
Bei sehr langen Aufenthalten über mehrere Monate sprechen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater, ob sich steuerlich oder bei örtlichen Abgaben wie der Kurtaxe etwas für Sie ändert.
Fünf typische Fehler beim Long-Stay-Rabatt
- Rabatt unter 10 %: Der Nachlass erscheint nicht in der Suche und verliert seinen wichtigsten Effekt.
- Ganzjährig gleicher Rabatt: In der Hochsaison verschenken Sie Umsatz, in der Nebensaison ist der Rabatt oft zu klein.
- Kombinationen nicht geprüft: Monatsrabatt, Regelsatz und nicht erstattungsfähige Option zusammen ergeben einen Preis unter Ihrer Untergrenze.
- Monatsrabatt kleiner als Wochenrabatt: Längere Aufenthalte werden relativ teurer, Gäste buchen lieber kürzer.
- Lücken nicht mitgedacht: Eine Langzeitbuchung, die zwei Tage vor einem Wochenende endet, kann eine schwer verkäufliche Lücke erzeugen. Wie Sie solche Lücken kurzfristig füllen, zeigt unser Beitrag zu Last-Minute-Preisen.
In Regionen mit ruhigem Herbst und Winter ist der Long-Stay-Rabatt eines der wirksamsten Werkzeuge. Konkrete Beispiele dafür finden Sie in unserem Playbook für die Nebensaison in Franken.
Unsere Sicht: Rabatte gehören in eine Preisstrategie
Wir sehen bei vielen Eigentümern dasselbe Muster: Der Monatsrabatt wird einmal beim Anlegen des Inserats gesetzt und danach nie wieder angefasst. Dabei ist er ein Hebel, der sich mit der Saison, der Nachfrage in Ihrer Stadt und Ihrer Buchungslage bewegen sollte.
In unserer Arbeit behandeln wir den Long-Stay-Rabatt deshalb nicht als Einzelwert, sondern als Teil des gesamten Revenue Managements. Wir prüfen, wie voll der Kalender in den kommenden Wochen ist, wie lange Gäste in Ihrer Lage typischerweise bleiben und welcher Nettoumsatz nach Reinigung und Leerstand übrig bleibt. Erst dann legen wir die Staffel fest und passen sie laufend an.
Unsere Software CENTCOM unterstützt uns dabei: Sie verbindet dynamische Preisoptimierung mit automatisierter Gästekommunikation und der Reinigungsplanung, sodass eine Langzeitbuchung vom Preis bis zur Zwischenreinigung sauber durchläuft. Sie als Eigentümer sehen jede Buchung und jeden Umsatz live im Owner-Dashboard und behalten die Entscheidung in Ihrer Hand. Bei den von uns verwalteten Objekten erreichen wir nach unseren Zahlen eine durchschnittliche Umsatzsteigerung von 23,5 % und eine Auslastung von 91 %. Ein durchdachter Umgang mit Long-Stay-Rabatten ist ein Baustein davon.
— RM
Long-Stay-Preise professionell steuern lassen
Sie möchten Ihre Rabatte nicht selbst rechnen und pflegen? Mit RM Revenue übernehmen wir die Preissteuerung für Ihre Ferienwohnung für 249 € pro Monat, inklusive Wochen- und Monatsrabatten, Saisonpreisen und Mindestpreisen. Wenn Sie lieber selbst steuern und nur eine regelmäßige Kontrolle wünschen, gibt es unser Revenue Monitoring ab 79 € pro Monat über RM Advisory. Mehr zu unserem Ansatz lesen Sie auf der Seite zum Revenue Management für Ferienwohnungen. Für ein unverbindliches Gespräch buchen Sie einfach einen Termin über unsere Kontaktseite.
Häufige Fragen zum Long-Stay-Rabatt
Wie hoch sollte ein Monatsrabatt bei Airbnb sein?
Eine feste Zahl, die für alle passt, gibt es nicht. Rechnen Sie aus, was Sie in denselben 28 Nächten mit kurzen Aufenthalten nach Reinigung und Leerstand verdienen würden, und setzen Sie den Rabatt so, dass die Langzeitbuchung mindestens gleich viel bringt. Liegen Sie unter 10 %, wird der Rabatt in der Suche nicht angezeigt.
Ab wie vielen Nächten gilt der Monatsrabatt?
Auf Airbnb gilt der Monatsrabatt für Buchungen ab 28 Nächten. Der Wochenrabatt greift ab 7 Nächten. Mit Regelsätzen können Sie zusätzlich Stufen für 2 bis 6 Nächte, 1 bis 3 Wochen und 4 bis 12 Wochen festlegen.
Werden Wochen- und Monatsrabatt zusammengerechnet?
Nein. Für eine Buchung gilt die passende Stufe: ab 28 Nächten der Monatsrabatt, sonst der Wochenrabatt. Andere Nachlässe wie der nicht erstattungsfähige Rabatt werden aber nacheinander auf den bereits reduzierten Preis angewendet.
Zahlt der Gast bei einem Monatsaufenthalt alles im Voraus?
Nein. Airbnb zieht die Zahlung für den ersten Monat im Voraus ein. Für jeden weiteren Monat werden Teilzahlungen jeweils zehn Tage im Voraus berechnet.
Quellen
- Airbnb: Wochen- und Monatsrabatte
- Airbnb: Preisregeln und Regelsätze
- Airbnb: Stornierung und Zahlung bei Langzeitaufenthalten
- Airbnb: Wie Rabatte und Regeln kombiniert werden
- Airbnb: So legst du einen Preis für längere Aufenthalte fest
- Airbnb: Setting a price for longer stays
- Booking.com: Ratenkategorien für längere Aufenthalte
- Booking.com: Setting up Weekly Rate Plans